北京住宅房地产业商会投融资委员会副主任、兴宏金融集团公司副总裁邵国荣先生和北京住宅房地产业商会投融资委员会副主任、兴宏金融集团公司地产事业部总经理李阔基先生走进《楼市好声音》直播间为您解析开发商卖房术语。

导语：

最近一段时期，不少购房者都选择在金九银十买房，但对于不少年轻的购房者，一些开发商的卖方术语咱们还是应该先做做功课，以免被忽悠。

两位嘉宾针对北京市住建委：45岁以下无房可申请公租房、北京大中户型新建住宅一个月涨4.2%、北京丰台区看丹村棚改签约村民连夜排队领号、“有房就贷”引热议银行严控房产“二押”贷款买房、北京房展会少见北京房销售称不愁卖不用来推销等现象进行了深入浅出的分析和讲解。

对以下话题进行了深入讲解：

话题一：开发商卖房术语你懂多少

我们以一个“小白”的身份着手买房的时候，往往被一些看似“专业”的房地产术语弄得云里雾里，一时摸不着头脑，稍不注意可能还陷入购房陷阱。

一、 什么叫预售？

预先出售：开发商拿到预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给购房者的行为。

1. 开发商必须拿到商品房预售许可证。

2. 有了预售许可证开发商才有权利对房屋进行出售。

3. 预售许可证查询：登录“北京市住建委官网”—“新建商品房项目查询”。

二、 认筹到底是什么？

营销手段：开发商取得预售资格后正式销售前通过一些折扣让购房者缴纳认筹金等费用的行为，购房者有一定的优先购买权。

1. 开发商：可以摸清意向客户数量，锁定客源。

2. 购房者：可以获得一定优先选择房屋的权利。

3. 流程：

a) 认筹---购房者缴纳认筹金，购房者得到认筹资格；

b) 解筹---房屋正式出售后，开始“解筹”；

a) 成功---买到想要的房子，签署认购书，缴纳付款项之后签订《房地产买卖合同》。

三、 内部认购你知道多少？

销售模式：“内部认购”主要是指许多开发商在未取得预售许可证情况下的一种前期认购活动。

1. 认购是开盘前预热手段，认购开始时将经营大户和购买自营有实力的客户先行落位，形成市场号召力。

2. 具有一定幅度的购房优惠。

3. 内部认购的操作流程：一般是卖VIP卡，收取若干订金，采取一定优惠方式。

4. 认购与认筹的区别：

a) 认筹：是指预先缴纳一定额度的认筹金，在开盘时通过解筹，选房子兑现增值。通常讲的缴纳认筹金1万抵2万就是这个意思；

b) 认购：是指选定房子，缴纳定金，签订认购书的一种营销模式。

话题二：随着市场中毛坯房的减少，大部分开发商选择开发精装修的房子，那么在这里面，我们需要关注哪些问题。

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一、购买精装修房的优势

1、节省购房者用于装修的时间成本。

购买精装修房，达到拎包入住的标准，对购房者而言，会节省很多用于装修所付出的时间，对于每天工作繁忙、精力有限的人群一定的优势。

2、减少和降低入住后的噪音污染。

精装修入住以后，能避免和减少了左邻右舍毛坯房装修所带来的各种施工和机械的噪音。

3、节省相应的装修费用成本。

因精装修是批量装修，所以相对业主单套房屋装修成本较低，在同样标准和质量的前提下，能节省一定的装修费用。

二、购买精装修房的风险及弊端

1.装修风格固化，不能充分的满足业主的个性需求。

2、如果业主对现有的装修的格局不满意，还可能存在二次装修改造，这样势必造成二次重复装修花费，也同样造成浪费劳命伤财。

3、装修质量问题存在一定的风险:

精装修的造价成本决定了装修材料了所选用的标准标准，级别，环保，等质量问题，是否能达到国家相关标准，存在一定的风险和不确定性。

4、施工质量存在的风险：批量精装修相比较单套房屋的施工质量，批量精装修工期上有严格的要求，而业主自装修所选的施工队，相对来说工期较宽松，慢工出细活相对质量会更好一些。

根据购房者自身的情况，若购买了精装修房，在正式交接之前，应对房屋的配套设施及装修质量进行验收，如发现质量问题，应及时提出并做相应验收记录，并要求开发商及时进行维修整改，否则后期再反馈意见，很容易分不清责任。

北京住宅房地产业商会投融资委员会副主任、兴宏金融集团公司副总裁邵国荣先生

北京住宅房地产业商会投融资委员会副主任、兴宏金融集团公司地产事业部总经理李阔基先生